一、要点提示

　　1.行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　2.审查责任。

　　3.房屋现市场价格与购买时的价格存在差价，赔偿应在差价的基础上，按各自所承担的比例加以计算。

　　二、案例索引

　 （一）审判法院：一审法院：鞍山市铁西区人民法院

　 （二）裁判文书编号：（2008）鞍西民一初字第143号

　 （三）裁判日期：2008年10月20日

　　三、案情

　　2000年9月29日,被告郑某在未告知其父亲的情况下与原告裴某签订房屋买卖协议一份，将其父所有的位于鞍山市铁西区幸福街72号公有房屋以人民币17 500元出售给原告裴某，并将房屋倒出给原告裴某居住。2007年被告父亲以原告裴某与被告郑某所签订的房屋买卖协议无效为由诉至鞍山市铁西区人民法院，2007年7月6日，鞍山市铁西区人民法院以（2007）鞍西民一初字第142号民事判决书确认该房屋买卖协议无效，被告郑某返还原告裴某购房款17 500元；原告裴某倒出该房，被告父亲给付裴某装修款4 000元。裴某不服上诉于鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2008年4月17日以（2007）鞍民一终字第288号民事判决书驳回上诉维持原判。

　　2008年12月10日，经鞍山俊隆资产评估事务所评估该房现市场价格为98 583元。

　　鞍山市铁西区人民法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。2000年9月29日，被告郑某在未经房屋所有人同意的情况下，将该房出卖给原告裴某，现该买卖协议已确认为无效，原告已将该房倒出，被告的物权处分行为已经侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。因此原告的该项损失，应由被告承担。但鉴于原告裴某在购买争议房屋时，对被告郑某是否有权代理其父出售此房，有审查的责任，故其亦应承担一定的责任。综合全案，以承担全部损失的30%为宜。鉴于现在的市场价格与房屋购买时的价格存在差价，经鞍山俊隆资产评估事务所评估该房现市场价格为98 583元，签订房屋买卖协议时约定的该房价格为17 500元，差价为81 083元。故对原告要求被告赔偿该房差价的合理部分，本院予以支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决如下：

　　被告郑某于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告裴某房屋价差款81 083元的70%，即56 758.1元。案件受理费1 800元（原告已缴）及公告费1050元均由被告郑某负担，由被告在给付上述款项时，家父给原告。

　　一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。　

　　四、评析

　　1.由于本案被告郑某并未得到其父亲授权的情况下将房屋出卖给原告裴某。因此，原、被告所签订的买卖协议无效且将居住多年的房屋倒出给被告的父亲。被告这一物权物权处分行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。因此原告的经济损失损失，理应由被告承担。

　　2.由于本案原告裴某购买房屋时，对于被告郑某出卖其父亲的房屋是否具有代理权，有审查的责任。因此，原告所产生的经济损失其应适当承担一部分。

　　3.本案该争议房屋现市场价格远远高于当初购买该房屋时的价格，被告在返还原告购房款的同时，应以现房屋差价为基础，按照自己所承担的赔偿比例来计算赔偿金额，以补偿原告。